Можно ли сохранить ипотечный кредит при банкротстве? — Этот вопрос чаще всего задают клиенты, желающие избавиться от долгов по ипотечному кредиту на недвижимость. Если говорить просто и честно, то теоретически возможность сохранить жилье есть, но она настолько мала, что лучше ее не рассматривать.
По общим правилам, ипотечное жилье подлежит ликвидации. Такие неидеальные сценарии, как дарение квартиры родителям-родственникам, питание или заключение брачного контракта. И так далее — все это не работает. Такие сделки являются оскорбительными по причинам, предусмотренным Кодексом о банкротстве. Даже если квартира является единственным жильем — даже если в ней прописаны дети — это не спасет от ликвидации имущества.
Есть варианты оставить заложенное имущество себе, но это скорее исключения из судебной практики. О таких сценариях и других аспектах ипотечной несостоятельности я бы рассказал дальше.
Когда появляется шанс сохранить ипотечное жилье при банкротстве
Повторюсь, шансы сохранить ипотеку в процессе банкротства очень малы. Исключение составляют, пожалуй, несколько случаев. Прежде всего, когда единственное место жительства должника и его кредитор (банк) не включены в реестр требований.
Существует возможность реструктуризации ипотеки в рамках процесса банкротства. На практике эта стратегия редко бывает эффективной, так как включает в себя множество оттенков. Часто после реструктуризации банк выставляет квартиры на продажу. К вопросу о реструктуризации ипотечного долга мы вернемся ниже.
Вы также можете иметь дело с банком, но здесь больше подводных камней, а шансы на успешное разрешение ситуации — невелики. В то же время игнорировать этот сценарий не стоит. Потому что перспективы работы с банкротом-заемщиком тоже не радужные. При определенных обстоятельствах, прежде всего убежденности руководителя, банк готов пойти на компромисс.
Есть и другие варианты, способы сохранить веру в жилье. Правда, они рассчитаны скорее на людей с устойчивым финансовым положением. Квартиру можно купить на аукционе — этот бизнес обычно достается кому-то из близких. Второй вариант — полностью погасить ипотеку.
Многие ошибочно полагают, что ипотечные кредиты выдаются исключительно заемщиком и банком, а сторонние кредиторы не претендуют на ипотечный дом. Это не так. Более того, в большинстве случаев при банкротстве к заемщику обращается именно кредитор, а не закладная. Если человек проходит процедуру банкротства, он может лишиться своего имущества, даже если ипотека будет успешно выплачена. В этот момент необходима квалифицированная юридическая помощь. В противном случае квартира с большой вероятностью будет подлежать ликвидации.
Если сторонний кредит должника относительно больше, чем сама ипотека, целесообразно прибегнуть к услугам управляющего недвижимостью. Например, долг кредитора может составлять от 200 до 300 миллионов, а ипотека — всего 10 000 миллионов. Очевидно, что имеет смысл направить все ресурсы на погашение ипотечного долга и содержание недвижимости. Эта, казалось бы, простая функция лучше всего реализуется при поддержке управляющих недвижимостью.
Даже если возможность потерять жилье неизбежна, это не повод отказываться от помощи кредиторов. Существует несколько способов раздела имущества, и важно как можно выгоднее разыграть последние документы. В отличие от душеприказчика, управляющий действует на стороне банкрота. Он следит за соблюдением интересов должника и способствует правильной оценке имущества. В этом случае исключаются такие неприятные сценарии, когда залоговое имущество продается по заниженной стоимости, а за гражданином остается часть долга или другой финансовый хвост.
Запомните важный момент. Если сумма, полученная от продажи имущества, превышает все долги и требования, заемщик-банкрот может претендовать на остаток средств. Решение по этому вопросу выносится после продажи имущества, на основании изучения судом отчета администратора.
Специалисты по банкротству могут быть привлечены и к более специфическим судебным разбирательствам, например, если была получена ипотека, а подрядчик покинул объект.